房产典当估价不一产纠纷,口头合同是否有效?


  江苏的刘先生最近很倒霉,经过八年的经验积攒和原始资金积累,好不容易等到时机成熟,他刚刚辞职下海创办了一家有限责任公司,就遇上十年不遇的金融风暴。受此影响,最近几起生意连连不顺,赔了不少钱,公司经营情况急剧恶化,债主上门讨债、客户纷纷退单、产品严重积压,这都导致公司资金周转不灵,如果没有救命钱及时缓解危机,刚成立的公司就要倒闭。虽然他已经向银行申请贷款,但却迟迟申请不下来。刘先生急得团团转,不甘心自己的心血付之东流,迫于无奈他只得将一处闲置的民用住宅抵押给当地的典当行救急。按照正常程序,抵押双方应当订立书面合同并到当地的房管所办理相关手续,但他与这家典当行以前曾有过财务往来,彼此很熟悉也很信任,为了简便行事,刘先生就与典当行协商,双方只是私下订立了口头协议,并未履行正规手续。虽说只是口头协议,但是双方都很守信用,按时履行了己方义务,典当行先对刘先生的房屋进行评估,作价三十万,然后刘先生按照约定将房产证交付给典当行,典当行也一次性将全部钱款交给刘先生,只是双方没有去房管所办理抵押手续。

  事情进行到这一步,合同看似已经完满履行,双方皆大欢喜。然而一位朋友突然提醒刘先生,刘先生的房产证上虽然写明房屋性质是住宅用房,但实际上该房屋一直用作门市房,如果按照门市房估价,房屋价值就不仅仅是三十万。朋友的话真可谓一语惊醒梦中人,刘先生恍然大悟,也觉得典当行的评估价值低于房产的实际价值,如果自己将来还不起钱,对方把房子按照当前的评估价抵偿债款,自己岂不是很吃亏,想到面临房屋贱卖这层风险,他恨不得立刻要求对方重新评估房价。但是现在双方的主要义务都已履行,不知道是否还可以重新估价,也不知该如何向对方提出要求。经过几天的思考,他想起双方的交易没有订立书面合同也没有办理登记手续,于是想以典当行为不合法为由,要求典当行对房屋重新估价,他的这种想法能够得以实现吗?

 律师建议
    第一,根据我国的典当管理法规的规定,房产典当的双方应当到房管所办理抵押登记,再办理典当手续,从刘先生反映的情况来看,双方没有履行这些手续,但是双方已经互相交付了房产证和钱款,则视为双方已经履行合同的主要部分且对方予以接受,根据我国《合同法》的有关规定,这份房产抵押合同成立并有效,虽然双方没有到房管所办理抵押登记手续,但并不影响抵押合同的效力,只是未经登记的房产抵押合同不能够对抗第三人。
  第二,房产的价值可以由双方协商确定,双方对房屋的估价并不会影响拍卖抵押房屋时的价格。刘先生与典当行就房屋估价已经达成协议,现在觉得估价过低,则可以再与典当行进行协商,重新评估房产价值。实际上,即使双方对房产的价值认定不能达成一致,对于刘先生并没有实际损失。刘先生担心自己吃亏,是因为他认为当他无法还钱时典当行会按照现在的估价将房屋贱卖,自己受到损失,其实这是不需担心的。根据法律的有关规定,当抵押人无法偿还债款时,抵押权人可以向法院申请,将抵押财产拍卖。拍卖的价格由法院请专业的机构进行评估,并非按照典当行自己的估价拍卖,法院委托专门机构进行评估后的价格为最终价格,双方不得对此进行上诉,拍卖后除了偿还抵押权人的钱款,多余的钱款交还抵押人。所以刘先生不需担心自己的利益无法获得保障。
 法律依据
    1、商务部、公安部发布的《典当管理办法》
  第三十六条 当物的估价金额及当金数额应当由双方协商确定。房地产的当金数额经协商不能达成一致的,双方可以委托有资质的房地产价格评估机构进行评估,估价金额可以作为确定当金数额的参考。
  第四十二条 典当行经营房地产抵押典当业务,应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记,再办理抵押典当手续。
  2、《中华人民共和国合同法》
  第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。